La cession de parts de SCI évolue en 2026. Découvrez les nouvelles formalités, les sociétés concernées et les documents à préparer pour sécuriser vos transactions immobilières.

Cession de parts de SCI en 2026 : de nouvelles obligations

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts de certaines sociétés immobilières est soumise à de nouvelles obligations légales. Cette réforme vise à renforcer la sécurité juridique des transactions et la transparence des opérations immobilières.

Elle concerne notamment les sociétés civiles immobilières (SCI), mais également d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Pour les propriétaires, associés, investisseurs et professionnels de l'immobilier, il est essentiel de connaître ces nouvelles dispositions et d'anticiper les démarches nécessaires.

Pourquoi les règles ont-elles changé ?

Une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un patrimoine immobilier au sein d'une même structure juridique.

Lorsqu'un associé souhaite vendre ou transmettre ses parts, l'opération porte sur les droits qu'il détient dans la société et non directement sur les biens immobiliers appartenant à celle-ci.

Jusqu'à présent, certaines cessions pouvaient être réalisées au moyen d'un acte sous signature privée établi directement entre les parties.

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit un formalisme renforcé.

L'objectif est double : sécuriser les transactions et renforcer la lutte contre la fraude et le blanchiment de capitaux.

1. L'intervention d'un professionnel habilité devient obligatoire

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose que les cessions concernées soient constatées par l'un des actes suivants :

• Un acte authentique établi par un notaire.

• Un acte contresigné par un avocat.

• Un acte rédigé par un expert-comptable, uniquement lorsque celui-ci est légalement habilité à intervenir dans le cadre de ses missions.

Cette obligation constitue un changement important pour les associés qui envisagent de céder leurs parts.

Un simple document signé entre les parties ne suffit donc plus lorsque la société entre dans le champ d'application de cette réglementation.

Attention : le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la cession.

2. Quelles sociétés sont concernées ?

La réforme vise les personnes morales à prépondérance immobilière, au sens de l'article 726 du Code général des impôts.

Il s'agit notamment de sociétés dont l'actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens ou de droits immobiliers situés en France, selon les critères légaux applicables.

Les structures susceptibles d'être concernées comprennent notamment :

• Les sociétés civiles immobilières (SCI).

• Certaines sociétés civiles patrimoniales.

• Certaines sociétés commerciales détenant principalement des actifs immobiliers.

Toutes les SCI ne doivent cependant pas être considérées automatiquement comme concernées, sans examen de leur situation.

Avant toute cession, il est recommandé de faire vérifier la qualification juridique et fiscale de la société par un professionnel compétent.

3. Quels documents préparer avant une cession de parts ?

La transmission de parts sociales nécessite généralement de réunir plusieurs documents relatifs à la société et à son patrimoine.

Parmi les principaux éléments pouvant être demandés figurent :

• Les statuts de la société et leurs modifications éventuelles.

• La répartition du capital et l'identité des associés.

• Les documents relatifs aux biens immobiliers détenus.

• Les éléments comptables et financiers de la société.

• Les décisions d'assemblées générales et autorisations nécessaires.

• Les documents relatifs aux emprunts et engagements financiers.

• Les actes et justificatifs nécessaires à la réalisation de la cession.

Cette liste est indicative : les pièces exigées dépendent de la société, de son patrimoine et de la nature de l'opération.

Une documentation complète, organisée et actualisée facilite les vérifications préalables et les échanges entre les différents intervenants.

4. Des formalités d'enregistrement également renforcées

La réforme prévoit également des exigences concernant l'enregistrement fiscal des cessions entrant dans son champ d'application.

Le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne cet enregistrement à la présentation de l'acte établi selon les formes légalement prévues.

Cette disposition renforce la traçabilité des opérations et souligne l'importance d'une préparation rigoureuse.

Les obligations fiscales et administratives propres à chaque opération doivent également être examinées avec le professionnel chargé de la transaction.

5. L'organisation documentaire, un enjeu pour les SCI

La gestion d'une SCI ne se limite pas à la détention de biens immobiliers.

Au fil des années, de nombreux documents accompagnent la vie du patrimoine :

• Diagnostics immobiliers.

• Plans et documents techniques.

• Factures de travaux et garanties.

• Documents relatifs aux équipements.

• Informations administratives et patrimoniales.

• Justificatifs nécessaires aux différentes opérations immobilières.

Lorsque ces informations sont dispersées entre plusieurs dossiers, ordinateurs ou interlocuteurs, leur recherche et leur transmission peuvent devenir complexes.

Centraliser les documents immobiliers constitue donc un véritable enjeu d'organisation et de continuité de l'information.

6. MonPass’Immo : simplifier l'organisation et la transmission des documents immobiliers

Dans un environnement réglementaire qui évolue, disposer d'informations immobilières fiables, accessibles et correctement organisées devient particulièrement important.

MonPass’Immo s'inscrit dans cette démarche en proposant une plateforme SaaS dédiée à la centralisation, à l'organisation et au partage sécurisé des documents associés à un bien immobilier.

Elle permet aux propriétaires et aux professionnels de retrouver plus facilement les informations relatives à un bien et d'en faciliter la transmission aux intervenants autorisés.

Cette organisation peut notamment être utile lors d'une vente, d'une transmission patrimoniale, de travaux ou d'une opération concernant une société immobilière.

MonPass’Immo ne se substitue toutefois pas aux professionnels habilités à établir les actes juridiques ou à accomplir les formalités réglementaires.

Ce qu'il faut retenir

Depuis le 27 juin 2026, les cessions de parts des sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un formalisme renforcé.

Trois

Article 1865-1 du Code civil et Explications des Notaires de France.